كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟ دليلك القانوني الكامل
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟ دليلك القانوني الكامل يُعد حكم إخلاء العقار من أهم الإجراءات التي تلجأ إليها الجهات القضائية في السعودية عندما يرفض المستأجر إخلاء العين المؤجرة بعد انتهاء العقد أو الإخلال بشروطه. لكن كثيرًا من المؤجرين والمستأجرين على حد سواء يطرحون سؤالًا جوهريًا: كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟ وهل الحكم يُنفذ فورًا؟ وما هو دور محكمة التنفيذ والشرطة؟ وهل يمكن للمستأجر الاعتراض على التنفيذ؟
في هذا الدليل الكامل، سنجيب عن هذه الأسئلة وغيرها بتفصيل ووضوح، مع تسليط الضوء على الجوانب القانونية والإجرائية ذات العلاقة.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟
المدة التقديرية:
في حال صدور حكم نهائي بالإخلاء، فإن مدة تنفيذ حكم الإخلاء في السعودية تتراوح بين 5 إلى 30 يومًا تقريبًا، وذلك حسب:
- سرعة إصدار “سند التنفيذ” من المحكمة.
- مدى تعاون الأطراف.
- تدخل الشرطة عند اللزوم.
- وجود اعتراض أو طلب وقف تنفيذ من قبل المستأجر.
العوامل التي تؤثر على مدة التنفيذ:
- هل الحكم ابتدائي أم نهائي؟
- إذا كان الحكم ابتدائيًا ولم يُكتسب القطعية، قد ينتظر التنفيذ لحين انتهاء مدة الاعتراض.
- إذا كان الحكم نهائيًا، يمكن تنفيذه مباشرة.
- هل تقدم المستأجر باعتراض أو طلب تأجيل التنفيذ؟
- الاعتراض لا يوقف التنفيذ إلا بأمر قضائي.
- هل تتطلب الحالة تدخل الشرطة؟
- في بعض الحالات، يعيق المستأجر التنفيذ ويحتاج الأمر إلى دعم من الجهات الأمنية مما قد يمدد المهلة.
- هل يوجد منقولات داخل العقار؟
- وجود أثاث أو ممتلكات يستلزم إجراءات إضافية مثل محضر جرد ومحضر إخلاء منقولات.
متى يصدر حكم الإخلاء؟
1. بعد انتهاء عقد الإيجار وعدم الإخلاء الطوعي:
- إذا انتهى العقد ورفض المستأجر تسليم العقار، يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة.
2. عند الإخلال بشروط العقد:
- مثل التأخير في دفع الإيجار، أو إساءة استخدام العقار، أو استخدامه لأغراض غير مشروعة.
3. بناء على دعوى أمام المحكمة العامة أو من خلال منصة “قضاء”:
- يتم تقديم الدعوى إلكترونيًا، وتُحال الجلسات للمحكمة المختصة.
- بعد الترافع، إذا ثبت إخلال المستأجر أو انتهاء العقد، تصدر المحكمة حكمًا بالإخلاء.
4. بعد ثبوت الصفة النظامية للمؤجر وحقه في المطالبة:
- يجب أن يكون للمؤجر صك ملكية أو ما يثبت علاقته بالعقار.
ما دور محكمة التنفيذ والشرطة في تنفيذ الإخلاء؟
1. دور محكمة التنفيذ:
- بعد صدور الحكم بالإخلاء واكتسابه الصفة النهائية، يُرفع الحكم إلى محكمة التنفيذ إلكترونيًا عبر منصة “ناجز”.
- تقوم المحكمة بإصدار “سند التنفيذ”.
- تُخطر المستأجر بخطاب تنفيذ يُمهله 5 أيام للتنفيذ الطوعي.
- إذا امتنع، تبدأ إجراءات التنفيذ الجبري.
2. دور الشرطة:
- في حال رفض المستأجر الخروج طواعية بعد الإنذار، يتم طلب دعم الشرطة.
- تُرافق الشرطة مأمور التنفيذ وتساعد في فتح العقار إن لزم.
- يتم إخلاء العقار رسميًا وتوثيق ذلك بمحضر رسمي.
3. مصير الممتلكات داخل العقار:
- إذا وُجدت ممتلكات للمستأجر، يتم جردها رسميًا وتسليمها له أو تخزينها حسب ما تقرره المحكمة.
- لا يُسمح للمالك بالتصرف في الأثاث إلا بقرار قضائي.
هل يمكن للمستأجر الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء؟
نعم، لكن بشروط وقيود:
1. الاعتراض على الحكم الأصلي:
- إذا كان الحكم ابتدائيًا، يحق للمستأجر الاعتراض خلال 30 يومًا.
- خلال هذه الفترة، لا يتم التنفيذ إلا إذا أُرفق الحكم بعبارة “التنفيذ المعجل”.
2. طلب وقف التنفيذ مؤقتًا:
- يمكن للمستأجر تقديم طلب بوقف التنفيذ مؤقتًا إذا أثبت وجود ضرر جسيم قد يلحق به جراء الإخلاء، بشرط وجود مبررات قوية.
3. الاعتراض على إجراءات التنفيذ:
- يمكنه تقديم “منازعة تنفيذ” إذا اعتبر أن التنفيذ تم بطريقة غير صحيحة، مثل:
- أن العقد لم ينتهِ فعليًا.
- أن الإشعار لم يصله.
- وجود اتفاق جديد مع المؤجر لم يُؤخذ به.
لكن يجب ملاحظة أن محكمة التنفيذ لا تقبل اعتراضًا غير مدعوم بأدلة نظامية قوية.
كيف يكون دور المحامي في تنفيذ حكم الإخلاء؟
وجود محامٍ متخصص يسهل الإجراءات ويوفر الوقت والجهد للطرف المتضرر (سواء المؤجر أو المستأجر). ويشمل دور المحامي الآتي:
1. الترافع أمام المحكمة:
- يقدم دعوى الإخلاء بعبارات قانونية قوية.
- يتابع الجلسات ويحصل على الحكم بالإخلاء بسرعة.
2. متابعة إجراءات التنفيذ:
- يقدم الطلب لمحكمة التنفيذ.
- يضمن تسريع إصدار السند التنفيذي.
3. التنسيق مع الجهات الأمنية:
- يتواصل مع الشرطة ومأمور التنفيذ ويحدد موعد الإخلاء.
4. ضمان توثيق الإخلاء بشكل قانوني:
- يحمي المؤجر من أية دعاوى لاحقة أو اتهامات بالإضرار بالمستأجر.
- يحرص على أن تكون جميع الإجراءات موثقة رسميًا.
5. الدفاع عن المستأجر إذا كان الإخلاء تعسفيًا:
- يقدم الاعتراضات القانونية على الحكم.
- يطلب وقف التنفيذ إن توفرت المبررات.
الأسئلة الشائعة حول مقالنا: كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟
1. هل يتم تنفيذ الحكم فور صدوره؟
لا، يجب أن يُصبح الحكم نهائيًا أولًا، ثم يُصدر “سند التنفيذ” بعد تقديم طلب التنفيذ عبر ناجز.
2. كم يوم يُمهَل فيه المستأجر بعد إخطار التنفيذ؟
يُمهَل المستأجر عادةً خمسة أيام من تاريخ التبليغ للامتثال الطوعي قبل بدء التنفيذ الجبري.
3. هل يجوز تنفيذ الإخلاء في حال وجود أثاث داخل العقار؟
نعم، لكن يتم أولًا جرد المحتويات رسميًا وتوثيقها وتسليمها للمستأجر أو تخزينها.
4. ماذا لو لم يستلم المستأجر إشعار التنفيذ؟
تقوم المحكمة بالإعلان عبر وسائل بديلة (مثل رسائل نصية، نشر إلكتروني)، ويُعد الإشعار قائمًا.
5. هل يمكن لصاحب العقار تغيير الأقفال بنفسه؟
لا يجوز قانونًا. يجب تنفيذ الإخلاء بحضور مأمور التنفيذ وبمحضر رسمي وإلا يُعتبر ذلك تعديًا.
الخاتمة
إن حكم إخلاء العقار في السعودية هو إجراء قانوني صارم تحكمه ضوابط دقيقة لضمان عدم تعسف أي من الطرفين. وتختلف مدة تنفيذ حكم الإخلاء بحسب الحالة، لكنها تتراوح غالبًا بين 5 و30 يومًا بعد استكمال كافة الإجراءات النظامية.
لذلك، سواء كنت مالكًا لعقار ترغب بإخلائه أو مستأجرًا تعرضت لحكم بالإخلاء، فإن الاستعانة بمحامٍ متخصص في قضايا الإيجارات والتنفيذ توفر لك دعمًا قانونيًا مهمًا وتحمي حقوقك أمام القضاء ومحكمة التنفيذ.
